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목차

1. 상가주택 공시지가, 왜 중요할까?
2. 공시지가 조회, 복잡할 필요 없다! 핵심 웹사이트 소개
3. 개별공시지가 조회: 토지 가치 확인하기
   • 부동산 공시가격 알리미 (개별공시지가) 이용 방법
   • ‘일사편리’ 부동산 통합 민원 이용 방법
4. 개별주택/공동주택 공시가격 조회: 주택 가치 확인하기
   • 상가주택 공시지가의 특성 이해하기
   • 주택 공시가격 조회 단계
5. 상가 부분의 ‘기준시가’ 확인 방법
   • 국세청 홈택스 이용하기
   • 상가, 오피스텔 기준시가란?
6. 조회된 공시지가/공시가격의 활용 및 이의신청

1. 상가주택 공시지가, 왜 중요할까?

상가주택은 주거(주택)와 상업(상가) 용도가 복합된 부동산으로, 그 가치를 나타내는 공시지가(토지)와 공시가격(주택)은 재산세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세, 상속세, 증여세 등을 산정하는 데 있어 가장 기본적인 기준이 됩니다. 특히, 주택분과 상가분의 가치 산정 방식이 달라 세금 계산에 매우 중요한 역할을 합니다. 주택분은 ‘개별주택 공시가격’을 따르며, 상가분(토지 가치는 ‘개별공시지가’, 건물 가치는 ‘기준시가’)은 별도의 기준을 적용받습니다. 이 공시가격이 높으면 세금이 늘어나고, 대출 한도나 전세 보증금의 기준이 되기도 하므로, 자신의 재산을 정확히 파악하고 관리하기 위해서는 상가주택의 공시지가/공시가격을 주기적으로 확인하는 것이 필수입니다.

2. 공시지가 조회, 복잡할 필요 없다! 핵심 웹사이트 소개

과거에는 공시지가 조회를 위해 해당 시·군·구청을 직접 방문해야 했지만, 현재는 인터넷을 통해 누구나 쉽고 빠르게 정보를 열람할 수 있습니다. 상가주택의 공시지가와 공시가격을 조회하는 데 사용되는 핵심 웹사이트는 크게 두 가지입니다.

• 부동산 공시가격 알리미 (한국부동산원 운영): 개별공시지가(토지), 개별주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 국가가 공식적으로 공시하는 가격 정보를 조회할 수 있는 메인 창구입니다.
• 국세청 홈택스/손택스: 상가 부분에 해당하는 ‘기준시가’나 국세 관련 정보를 조회하는 데 사용됩니다. (상가주택 중 주택이 아닌 상가 건물 부분에 해당)

이 두 사이트만 숙지하고 있다면 상가주택의 공시 관련 가격을 손쉽게 확인할 수 있습니다.

3. 개별공시지가 조회: 토지 가치 확인하기

상가주택의 토지 가치를 나타내는 것이 바로 개별공시지가입니다. 이는 해당 토지 1제곱미터당 가격을 의미하며, 토지분 재산세 등의 기준으로 활용됩니다.

부동산 공시가격 알리미 (개별공시지가) 이용 방법

가장 공식적이고 간편한 방법입니다.

1. ‘부동산 공시가격 알리미’ 웹사이트에 접속합니다.
2. 메인 화면 또는 상단 메뉴에서 ‘토지’ 항목을 선택하고 ‘개별공시지가’ 메뉴로 이동합니다.
3. 검색하고자 하는 주소(시·도, 시·군·구, 읍·면·동, 지번)를 정확하게 입력합니다.
4. 공시기준일자를 선택합니다. 보통 1월 1일 기준(당해 4월 말 공시)과 7월 1일 기준(당해 9월 말 공시, 분할 등 토지 이동 발생 시)이 있습니다.
5. 검색 버튼을 누르면 해당 지번에 대한 연도별 개별공시지가(제곱미터당 가격)와 면적, 산정 가격 등을 확인할 수 있습니다.

‘일사편리’ 부동산 통합 민원 이용 방법

‘일사편리’ 사이트에서도 개별공시지가를 포함하여 해당 부동산의 토지대장, 건축물대장 등 다양한 정보를 통합적으로 열람할 수 있어 편리합니다. 이 사이트를 통해 가격 산정 내용 문의를 해당 시·군·구 담당자에게 직접 할 수도 있습니다.

4. 개별주택/공동주택 공시가격 조회: 주택 가치 확인하기

상가주택은 주택 부분과 상가 부분이 혼합되어 있지만, 재산세 산정 시 주택 부분은 주택 관련 법령을 따릅니다. 상가주택이 단독주택 형태라면 개별주택 공시가격, 아파트/연립/다세대 등 공동주택 형태라면 공동주택 공시가격을 조회해야 합니다.

상가주택 공시지가의 특성 이해하기

상가주택의 경우, 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 보아 1주택 세제 혜택을 받는 경우가 있지만, 공시가격 산정은 다릅니다. 주택의 공시가격은 주택 부분만을 대상으로 산정됩니다. 따라서 상가주택의 주택 부분 가치 확인을 위해서는 아래 단계를 따릅니다.

주택 공시가격 조회 단계

1. ‘부동산 공시가격 알리미’ 웹사이트에 접속합니다.
2. 메인 화면 또는 상단 메뉴에서 ‘주택’ 항목을 선택합니다.
3. ‘개별단독주택가격’ (단독주택 형태 상가주택) 또는 ‘공동주택가격’ (공동주택 형태 상가주택) 메뉴로 이동합니다.
4. 개별주택의 경우, 주소를 입력하고 공시기준일자를 선택하여 해당 주택의 공시가격을 확인합니다.

5. 상가 부분의 ‘기준시가’ 확인 방법

상가주택에서 주택이 아닌 상가 건물 부분의 가치는 일반적으로 국세청에서 정하는 기준시가를 통해 산정됩니다. 이는 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 국세 산정 시 활용되는 중요한 지표입니다.

국세청 홈택스 이용하기

1. 국세청 홈택스(Hometax) 또는 손택스(모바일 앱)에 접속합니다.
2. 로그인 후, ‘조회/발급’ 메뉴로 이동합니다.
3. ‘기준시가 조회’ 메뉴에서 ‘상가·오피스텔 기준시가’를 선택합니다.
4. 조회하고자 하는 건물 유형(상가)과 소재지를 입력하고 공시연도를 선택하여 기준시가를 확인합니다. 이 기준시가는 매년 1회 공시됩니다.

상가, 오피스텔 기준시가란?

상가 및 오피스텔의 기준시가는 국세청장이 건물의 신축가격, 위치, 용도, 경과 연수 등을 고려하여 산정한 가액으로, 매년 1월 1일 기준으로 고시됩니다. 상가주택의 상가 부분에 대한 양도세 등을 계산할 때, 실거래가가 확인되지 않으면 이 기준시가를 활용하게 됩니다.

6. 조회된 공시지가/공시가격의 활용 및 이의신청

조회된 공시지가와 공시가격은 단순히 가격 정보 이상의 의미를 가집니다. 재산세, 종부세 등의 세금은 물론이고 건강보험료 산정의 기초 자료로 활용됩니다.

만약 조회한 공시지가나 공시가격이 주변 시세나 유사 부동산의 가치에 비해 현저히 높거나 낮다고 판단될 경우, ‘이의신청’을 할 수 있습니다.

1. 이의신청 기간 확인: 공시가격이 결정된 후 약 30일 내외의 이의신청 기간이 주어집니다. 이 기간을 놓치지 않아야 합니다.
2. 신청 방법: ‘부동산 공시가격 알리미’ 또는 해당 시·군·구청에 비치된 서식을 통해 이의신청서를 작성하여 제출합니다. 이의신청 시 객관적인 증빙자료(인근 유사 부동산 거래 사례, 감정평가 결과 등)를 첨부하는 것이 유리합니다.
3. 결과 통보: 이의신청이 접수되면 시·군·구청 담당자와 한국부동산원의 재조사·평가를 거쳐 결과가 통보됩니다. 이를 통해 합리적인 가격으로 재조정될 수 있습니다.

상가주택 공시지가 조회의 매우 쉬운 방법은 바로 이처럼 ‘부동산 공시가격 알리미’와 ‘국세청 홈택스’라는 두 개의 공식적인 온라인 창구를 활용하는 것입니다. 주기적인 가격 확인과 적극적인 이의신청은 현명한 부동산 자산 관리의 핵심입니다.