전월세 계약, 재계약은 이렇게! 공인중개사 없이 혼자서도 쉽게 하는 초간단 가이드
목차
- 1. 월세 재계약, 왜 공인중개사 없이 하려고 할까요?
- 2. 재계약 시 꼭 체크해야 할 3가지! (보증금, 월세, 특약)
- 3. 셀프 재계약의 핵심, 월세 재계약 계약서 작성법
- 4. 임대차 신고, 이제 필수! 간단하게 처리하는 방법
- 5. 재계약 후 꼭 해야 할 일: 확정일자와 전입신고
1. 월세 재계약, 왜 공인중개사 없이 하려고 할까요?
월세 계약 기간이 다가오면 누구나 한 번쯤 고민하게 되는 문제가 바로 재계약입니다. 집주인과 특별한 갈등 없이 잘 지내왔다면, 서로 만족하며 재계약을 진행하는 경우가 많죠. 하지만 이때 꼭 공인중개사를 통해 계약서를 다시 작성해야 할까요? 많은 분이 공인중개사를 통하면 중개 수수료가 발생하기 때문에 직접 재계약을 진행하고 싶어 합니다. 법적으로도 재계약 시 공인중개사를 끼지 않고 당사자 간에 직접 계약서를 작성하는 것은 전혀 문제가 되지 않습니다.
특히 기존 계약 내용에서 보증금이나 월세 변동 없이 계약 기간만 연장하는 경우라면, 굳이 공인중개사를 통할 필요가 없습니다. 집주인과 임차인 모두 수수료를 아낄 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문이죠. 하지만 아무리 간단한 재계약이라도 몇 가지 꼭 체크해야 할 사항들이 있습니다. 무턱대고 재계약을 진행했다가 나중에 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있기 때문입니다. 그럼 지금부터 공인중개사 없이 월세 재계약을 매우 쉽게 진행하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
2. 재계약 시 꼭 체크해야 할 3가지! (보증금, 월세, 특약)
월세 재계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 체크해야 할 것은 계약 조건입니다. 계약서를 다시 작성하기 전에 집주인과 충분한 대화를 통해 다음 세 가지 사항을 확정해야 합니다.
첫째, 보증금과 월세 변동 여부입니다. 재계약은 기존의 계약 내용을 유지하면서 기간만 연장하는 경우도 있지만, 보증금이나 월세가 변동되는 경우도 많습니다. 예를 들어, 전월세 상한제(5%룰)에 따라 증액 한도가 정해져 있긴 하지만, 집주인이 주변 시세를 이유로 월세 인상을 요구할 수 있습니다. 반대로, 임차인 입장에서는 월세 인하를 요청할 수도 있죠. 재계약서 작성 전에 반드시 보증금과 월세 금액을 명확하게 합의해야 합니다. 만약 보증금이 증액되는 경우, 그 금액을 언제, 어떻게 지급할 것인지도 함께 협의해야 합니다.
둘째, 계약 기간입니다. 주택임대차보호법에 따르면 계약갱신청구권을 사용해 2년을 연장할 수 있습니다. 이 외에도 집주인과 협의하여 1년, 2년 등 원하는 기간으로 자유롭게 정할 수 있습니다. 계약서에 명시할 계약 시작일과 종료일을 명확히 정하고, 서로 합의된 기간을 정확히 기재해야 합니다.
셋째, 특약사항입니다. 기존 계약서에 있었던 특약사항 중 변경되거나 삭제, 혹은 추가해야 할 내용이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 예를 들어, 소소한 수리 책임 소재나 반려동물 허용 여부 등 집주인과 임차인 간에 합의된 특별한 내용이 있다면 반드시 특약에 명시해야 합니다. 구두로만 합의하고 넘어갔다가 나중에 분쟁이 생길 수 있으므로, 재계약서 작성 시 모든 합의 사항을 문서화하는 것이 매우 중요합니다.
3. 셀프 재계약의 핵심, 월세 재계약 계약서 작성법
자, 이제 집주인과 모든 조건에 합의했다면 직접 월세 재계약 계약서를 작성할 차례입니다. 계약서 양식은 인터넷에서 ‘월세 재계약 계약서 양식’, ‘주택 임대차 계약서 양식’ 등으로 검색하면 쉽게 구할 수 있습니다. 무료로 제공되는 양식이 많으므로 다운로드하여 사용하시면 됩니다.
계약서 작성 시에는 다음 내용을 정확하고 빠짐없이 기재해야 합니다.
- 계약 당사자 정보: 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 이름, 주민등록번호, 연락처, 주소를 정확하게 기재합니다.
- 부동산의 표시: 계약하려는 주소(동, 호수 포함), 면적, 용도 등을 정확하게 기재합니다. 등기부등본을 확인하여 정확한 주소를 기재하는 것이 좋습니다.
- 계약 내용: 보증금, 월세, 계약금(증액된 경우), 잔금, 계약 기간(시작일과 종료일)을 명확하게 기재합니다.
- 특약사항: 앞서 합의했던 내용을 특약사항에 꼼꼼하게 기재합니다. “본 계약은 기존 계약의 갱신 계약이며, 계약 기간 외 모든 조건은 기존 계약과 동일하다.”와 같은 문구를 추가하면 불필요한 논쟁을 줄일 수 있습니다. 또한, 보증금이 증액된 경우 “보증금 증액분 **만원은 2025년 8월 25일까지 임대인의 계좌로 입금한다.” 와 같이 구체적으로 명시해야 합니다.
- 날인: 임대인과 임차인 양쪽 모두 서명 또는 도장을 찍습니다. 도장을 찍을 경우 인감도장이 아니어도 되며, 사인을 해도 법적 효력은 동일합니다.
가장 중요한 점은, 재계약서에 “기존 계약의 갱신 계약”임을 명시하고, 기존 계약서의 사본을 첨부하거나 기존 계약서의 계약 일자와 번호를 기재하는 것입니다. 이렇게 하면 이전 계약과의 연결성을 명확히 하여 나중에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
4. 임대차 신고, 이제 필수! 간단하게 처리하는 방법
2021년 6월 1일부터는 주택 임대차 계약 신고제가 시행되면서, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 계약의 경우 의무적으로 임대차 계약을 신고해야 합니다. 재계약 역시 마찬가지입니다.
임대차 신고는 매우 쉽고 간편합니다. 온라인으로 부동산거래관리시스템(RTMS)에 접속하거나, 관할 주민센터를 방문하여 신고할 수 있습니다. 온라인으로 신고할 경우 공인인증서가 필요하며, 계약 당사자 중 한 명이 신고하면 됩니다. 온라인 신고 시에는 계약서 원본 파일(PDF, JPG 등)을 업로드하면 됩니다. 만약 보증금이나 월세에 변동이 있다면, 변경된 내용을 기준으로 신고해야 합니다. 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되기 때문에, 굳이 주민센터를 따로 방문할 필요가 없어 매우 편리합니다.
5. 재계약 후 꼭 해야 할 일: 확정일자와 전입신고
임대차 신고를 통해 확정일자를 받았다면, 이제 전입신고를 확인해야 합니다. 재계약 후 전입신고를 다시 해야 하는지 헷갈려 하는 분들이 많습니다. 기존 거주지에서 계속 거주하는 경우라면, 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 이미 전입신고가 되어 있기 때문에 그대로 유효합니다.
다만, 혹시 모를 상황에 대비해 전입신고가 제대로 유지되고 있는지 정부24 홈페이지나 주민센터를 통해 한 번 더 확인해보는 것이 좋습니다. 확정일자와 전입신고는 임차인이 보증금을 안전하게 지키기 위한 가장 중요한 장치입니다. 확정일자는 대항력과 함께 우선변제권을 부여하여, 나중에 혹시라도 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 보장합니다.
결론적으로, 월세 재계약은 공인중개사 없이도 충분히 혼자서 처리할 수 있습니다. 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인과 충분히 협의하고, 꼼꼼하게 계약서를 작성하며, 임대차 신고를 통해 확정일자를 받는 과정만 잘 거치면 됩니다. 이 과정을 잘 이해하고 준비한다면, 불필요한 비용을 아끼고 안전하게 새로운 계약 기간을 시작할 수 있을 것입니다.