전월세 계약, 이것만 알면 나도 전문가! 월세 임대차 계약서 작성 A to Z
목차
- 월세 계약서, 왜 중요할까요?
- 계약 전, 반드시 확인해야 할 3가지
- 월세 임대차 계약서 작성, 단계별로 따라하기
- 계약서의 기본 정보
- 계약 조항, 꼼꼼히 체크하기
- 특약 사항, 나만의 안전장치
- 계약 후, 꼭 챙겨야 할 서류와 절차
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 계약 기간 중 이사를 가야 할 때는?
- 집주인이 계약 갱신을 거절할 때는?
- 월세가 밀렸을 때의 해결책은?
월세 계약서, 왜 중요할까요?
월세 계약서는 단순히 ‘집을 빌린다’는 행위를 증명하는 종이가 아닙니다. 이는 임차인(세입자)과 임대인(집주인)의 권리와 의무를 명확히 하는 법적 문서입니다. 계약서를 제대로 작성하고 보관하는 것은 혹시 모를 분쟁으로부터 자신을 보호하는 가장 확실한 방법이죠. 구두 계약은 법적 효력이 약해 다툼이 발생했을 때 입증하기 매우 어렵기 때문에, 계약서에 모든 내용을 명시하고 양 당사자가 서명하는 과정은 필수적입니다. 이 계약서는 계약 기간, 월세 금액, 보증금, 수리 의무 등 핵심 내용을 담고 있어 향후 발생할 수 있는 모든 상황에 대한 기준점이 됩니다. 따라서, 월세 계약을 앞두고 있다면 ‘어렵다’고 미루지 말고, 이 글을 통해 계약서 작성의 모든 것을 쉽고 완벽하게 마스터해 보세요.
계약 전, 반드시 확인해야 할 3가지
계약서에 서명하기 전, 돌이킬 수 없는 실수를 막기 위해 반드시 확인해야 할 세 가지가 있습니다. 이 과정은 계약의 안전성과 직결되므로 절대로 소홀히 해서는 안 됩니다.
1. 등기부등본 확인: 집의 ‘신분증’을 보세요
등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 권리 관계 등을 상세히 기록한 공적인 장부입니다. 등기부등본을 열람하여 갑구에는 실제 소유주가 계약하려는 집주인과 동일한지, 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 복잡한 채무 관계가 얽혀 있다면 계약을 다시 고려하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다.
2. 건축물대장 확인: 불법 건축물은 아닌지?
건축물대장은 건물의 구조, 용도, 면적 등을 기록한 문서입니다. 건축물대장을 통해 계약하려는 건물의 실제 용도가 주택인지, 불법 증축이나 개조된 부분은 없는지 확인해야 합니다. 만약 불법 건축물이라면 주택으로서의 기능을 상실하거나, 후에 벌금 등 불이익을 받을 수 있습니다. 건축물대장은 정부24에서 열람 가능합니다.
3. 현장 방문 및 시설물 상태 점검: 눈으로 직접 확인하세요
계약 전 최소 두 번 이상 방문하여 낮과 밤의 주변 환경을 확인하고, 집 내부의 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 특히, 누수 흔적, 곰팡이, 난방 및 냉방 시설 작동 여부, 수압, 창문 잠금장치 등을 확인하는 것이 중요합니다. 사진이나 동영상으로 증거를 남겨두면 나중에 수리 문제로 다툼이 발생했을 때 큰 도움이 됩니다.
월세 임대차 계약서 작성, 단계별로 따라하기
이제 본격적으로 계약서를 작성하는 단계입니다. 표준 양식을 바탕으로 각 항목의 의미를 정확히 이해하고 작성해야 합니다.
1. 계약서의 기본 정보
계약서의 첫 부분에는 계약 당사자의 인적 사항과 부동산의 표시를 정확히 기재합니다.
- 임대인(집주인) 정보: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 임차인(세입자) 정보: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 부동산의 표시: 소재지(주소), 건물 종류(다세대, 아파트 등), 임대할 부분(몇 호), 면적 등
이때 중요한 것은 임대인의 신분증을 직접 확인하여 계약하려는 사람이 실제 소유주가 맞는지 대조하는 것입니다. 만약 대리인과 계약한다면 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
2. 계약 조항, 꼼꼼히 체크하기
계약의 핵심적인 내용을 담는 조항들은 특히 신중하게 작성해야 합니다.
- 제1조 (보증금 및 차임): 보증금과 월세 금액, 지급 일자를 정확히 기재합니다. 예를 들어, ‘보증금 일천만 원, 월세 오십만 원’과 같이 명확하게 작성합니다.
- 제2조 (임대차 기간): 계약 시작일과 만료일을 명시합니다. 일반적으로 2년 계약이 많지만, 협의를 통해 1년 등 기간을 정할 수 있습니다.
- 제3조 (용도 변경 및 전대 금지): 임차인은 임대인의 동의 없이 주택의 용도를 변경하거나, 다른 사람에게 다시 빌려줄 수 없다는 조항입니다.
- 제4조 (계약의 해지): 임차인이 월세를 2회 이상 연체하거나, 무단으로 용도를 변경하는 등 계약 조건을 위반했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 내용이 포함됩니다.
- 제5조 (계약의 종료): 계약 만료 시 보증금 반환과 건물 인도를 명시합니다. 임차인이 임대 기간 동안 사용한 시설을 원상복구하고, 임대인은 보증금을 반환해야 한다는 내용입니다.
3. 특약 사항, 나만의 안전장치
표준 계약서에 없는 내용을 추가하여 임차인의 권리를 더욱 확실하게 보호하는 조항이 바로 특약 사항입니다. 이는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 추가할 수 있습니다.
- “보일러, 수도, 전기 등 주요 시설물 고장 시 임대인이 수리한다.”
- “입주 전 발생한 시설 하자는 임대인이 책임진다.”
- “임차인이 반려동물을 키울 수 있도록 허락한다.”
- “전세자금 대출이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다.”
특약은 구체적이고 명확하게 작성하는 것이 중요합니다. 예를 들어, ‘수리비는 집주인이 부담한다’가 아니라, ‘보일러, 싱크대, 창문 등 주요 시설 파손 시 임대인이 책임지고 수리한다’와 같이 항목을 명시하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
계약 후, 꼭 챙겨야 할 서류와 절차
계약서에 서명하고 잔금을 치렀다고 해서 끝이 아닙니다. 이 두 가지 절차를 통해 법적 보호를 강화해야 합니다.
1. 확정일자 받기
확정일자는 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받는 것을 의미합니다. 확정일자를 받으면 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 주민센터나 등기소에서 쉽게 받을 수 있습니다. 온라인으로도 가능합니다.
2. 전입신고하기
전입신고는 해당 주택에 거주하기 시작했음을 관할 기관에 신고하는 것입니다. 확정일자와 함께 전입신고를 마치면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생합니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약의 유효성을 주장할 수 있는 권리입니다. 이사를 한 날부터 14일 이내에 주민센터나 정부24 웹사이트를 통해 신고해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
1. 계약 기간 중 이사를 가야 할 때는?
계약 기간이 끝나기 전에 이사해야 한다면, 남은 기간의 월세를 지불하거나 새로운 세입자를 구해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다. 특약 사항으로 중도 해지 시의 조건을 미리 협의해두는 것이 좋습니다.
2. 집주인이 계약 갱신을 거절할 때는?
주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.
3. 월세가 밀렸을 때의 해결책은?
월세를 2회 이상 연체하면 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 보증금 반환이 어려워질 수 있으므로 월세 납부를 최우선으로 해야 합니다. 혹시라도 사정이 생겨 월세 납부가 어렵다면, 미리 집주인과 소통하여 해결책을 찾는 것이 중요합니다.